黨的十九大報告指出，要促進國有資產保值增值，推動國有資本做強做優做大，有效防止國有資產流失。國有房地產開發企業（以下稱國有房企）作為國企主體之一，對維護房地產市場健康發展乃至整個社會穩定都有著重要意義。中房集團荊門房地產開發有限責任公司（以下稱中房公司）作為市屬國企扁平化改革確立的“城控集團市場化房地產開發核心和主陣地”，應當在我市房地產開發和保證荊門人民住房需求、維護社會穩定中彰顯主流擔當。本文以中房公司為例，研究我市國有房企改革與發展中存在的問題，探索其改革發展最優路徑。
一、我市國有房地產企業存在的問題
一是行政管理較濃，歷史包袱較重。我市國有房企大部分為行政事業單位轉制而來，受行政管理體制機制影響較深，雖經政企分開，仍有不少詬病：首先，干部職工習慣于聽命令、受指派，怕改革創新、怕承擔風險、怕追責問責。其次，企業缺乏自主用人權，造成員工整體素質偏低。其三，國有房企經營活動受行政干預影響較多，制約了企業向市場化、規范化發展。其四，國有房企既要承擔政府交辦和社會民生職能，還要被轉嫁一些不確定性矛盾和費用，造成企業額外負擔。
二是企業資金短缺，融資籌資困難。首先是自身原因。由于國有房企經營積累較少，空置資產沉淀了企業大量資金，造成資金緊張。其次是金融政策。國有銀行信貸支持不夠，商業銀行利率偏高，企業融資成本高。其三是國家導向。主要是企業財力、人力以及人脈等資源相對匱乏，缺乏主動適應外部環境、積極創新融資的能力。其四是渠道單一。除銀行貸款外，國有房企幾乎無國家預算內資金、債券融資、股市融資、利用外資、職工集資等渠道。
三是開發理念陳舊，經營管理不善。改革創新的理念和意識缺乏，是國有房企的一大通病。首先是項目實施方案選定不科學，項目運營思想觀念陳舊。其次是在建項目管理體系不完善，管理方式過于老套。其三是建造施工影響力差，市場參與度不高、自主承建項目難。
四是物業配套落后，產品缺乏支撐。不能適應市場化房地產開發建設思路和要求，更不能滿足“居住改善型”需求。
二、中房公司黨委新班子的問題破解之法
中房公司黨委新班子組建兩年來，坦然面對問題，堅持迎難而上，大力弘揚“務實、高效、創新、發展”企業核心價值觀和“買好房、找中房”經營理念，將所有發展路徑、企業管理、經營行為和績效目標圍繞“改革創新”主題展開，扭轉了過去被動生存局面，走出了一條國企求變、國資增效的改革新路徑。
一是改革公司運行機制，增強領導力。成立董事會、監事會，規范黨委班子運行，形成黨委領導、董事會決策、監事會監督、經營層落實的治理結構。
二是改革制度用人管理，加大約束力。修訂完善管理制度，規范人、財、物、事、權的管理。強化財務管理，提升管理績效。加大重點區域和在建項目質安管理，確保公司安全平穩發展。啟動“效能監察行動”，推動重點工作落實。創新“內部審計”，確保項目程序合規合法、管理高效廉潔。強化執紀監督，進一步轉變工作作風。創新用人模式，使“慵懶散慢”和低下執行力得到轉變。
三是改革薪酬考核辦法，激發原動力。制定《薪酬管理辦法》《績效考核管理辦法》，用薪資激勵發展動力。全員工資實行“基本工資＋績效”，基本工資因崗定資；中層干部基本工資到期上調，須經黨委考核研究；績效工資年底視考核等次而定，營造人人爭先創優良好氛圍，干部職工迸發出“搶拼嚴實”干勁。
四是改革優化發展環境，倍增創新力。大膽改革，使上下同心、合力共為，激發全員破舊局、開新局。搬遷新陣地，展現企業全新面貌。召開三次鼓勁會、兩次“講規矩、促發展”整頓會，全員精氣神煥然一新。開展系列培訓，提高干部職工綜合素質。創新黨建＋先鋒工地＋黨員營銷＋紅色物業的“3+先鋒行動”，激發黨組織和黨員助力公司改革發展。加大宣傳力度，形成“一刊一網兩號”內外宣傳格局，公司對外形象大幅提升。
五是改革房產開發模式，厚積發展力。積極儲備地塊，探索與央企合作。探索“地產＋施工＋物業”開發新路徑，用項目做牽引、用施工做保證、用物業提品質，形成房地產開發、建筑施工、物業服務一體化發展“閉環”，最大潛力增加效益。試行“走出去、引進來”戰略，探索項目融資路徑。
六是改革資產增值方式，提升運營力。圍繞“死資產盤活、凈資產用足”思路，采取市場出租、打包運作、對外合作、走出去施工、爭取新的物業項目、發展多種經營等市場化運作辦法，確保中房公司所有資產獲取利益最大化。
三、中房公司改革發展帶來的啟示
習近平總書記曾說“惟改革者進，惟創新者強，惟改革創新者勝”。兩年多的實踐證明，國企發展贏在改革創新，同時也給我們在國有房企保值增值、高質量發展上帶來幾點思考：
一是要注重戰略思維。古人說，“不謀全局者，不足以謀一域”。總體上說，國有企業要以主體價值最大化和國有資本保值增值為價值目標。國有企業的戰略視野，就是站在國有經濟的全局觀察、思考和處理問題。聯系中房實際，就是要重規劃、謀長遠，把戰略思維落實到戰略管理。我們聘請高端咨詢公司，為企業未來三至五年、乃至十年發展戰略進行“找短板、探路徑、做優化”，秉承使命、描繪愿景、謀篇布局，而且要確保落地生根、執行到位，形成企業戰略管理的閉環。
二是要注重引領思維。只有懂得歷史，才知道我們為什么成功，為什么能夠繼續取得成功，那就是始終堅持中國共產黨的領導。中房公司在創立、發展、瓶頸和快速回升過程中，正是在上級黨委的正確領導和公司黨委的堅強領導下，通過創新黨建“3＋先鋒行動”，以黨組織和黨員的帶頭示范，來調動一切積極因素，快速推動公司高質量發展。
三是要注重改革思維。公司改革迸發了前所未有的底氣定力，涵養了從容自信的改革精神，搬掉了前進道路上的因循守舊、觀望等待、滿足現狀、不敢發展等“絆腳石”，聚合起推動改革的強大力量。這也告訴我們：惟以改革引領，才能破除舊局、穩操勝券；唯有思維創新，才能突破常規、開拓新境。
四是要注重整合思維。當今時代，資源共享、發展共享是趨勢，關起門來搞建設是不行的。中房作為國有房地產開發企業，有政策、土地資源等優勢，但思維、資金、人才是短板。國內很多著名房開民營企業其專業力量和充裕資金，如果與國有企業資源整合，不失為做優混合制經濟的較好路徑。今年，中房公司與杭州藍城合作開發模式，得到市國資委、城控集團的支持和肯定，這是我們運用整合思維新的探索，必將為中房公司未來奠定堅實基礎。
五是要注重底線思維。習近平總書記多次強調，要善于運用“底線思維”的方法，凡事從壞處準備，努力爭取最好的結果。國企改革會面臨利益調整，注重底線思維，就是要增強預見性，把工作準備得更充分。兩年來，我們將底線思維融入企業決策運營過程中，重要決策特別是土地儲備、項目開發、投融資決策都有風險評估、過程監督和追責問責機制。同時，把維護職工合法權益、維護一方和諧穩定放在重要位置，這是我們企業邁向穩健發展的保證。（作者：劉濤 中房集團荊門公司黨委書記、董事長）
